Différences POS

UNION HENDAYE ALTERNANCE

L'AVENIR DANS L'UNION

Liste plurielle pour le changement conduite par Jean-Baptiste SALLABERRY

LES DIFFERENCES

entre le POS et le PLU

QUELQUES DEFINITIONS

POS : Plan d’occupation des sols. Mise en place à Hendaye en 1976. Le POS applicable jusqu’au vote du PLU était celui de 1991. En effet les POS de 1995 et de 2000 ont été annulés.

PLU : PLAN LOCAL D’URBANISME voté en Décembre 2005, modifié en Mars 2007, et qui fera l’objet d’une révision (8 mois à 1 an d’instruction) dès que nous serons élus.

COS : COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL. C’est le rapport exprimant le nombre de m2 de plancher hors œuvre susceptible d’être construit par m2 de sol.

Les marges de reculement : sont inconstructibles

Les zones constructibles commencent toujours par la lettre « U »

Les zones naturelles par « N »

Les zones agricoles par « A »

SRU : Loi « SRU » : solidarité et renouvellement urbain à été faite pour densifier le centre ville et assurer une mixité sociale et non pas pour élargir les zones densifiées sur les pourtours des villes et a fortiori sur les hauteurs (Orio) ou les sites sensibles (Bd de la Baie de Txingudi)

CE QUI A CHANGE

POS 1991

PLU 2005

HAUTEURS DES IMMEUBLES

Le calcul pour la hauteur maximum de la

construction était égale à la distance horizontale de ce point au point le plus proche de l’alignement opposé.

TOUTES LES ZONES EN U (donc urbanisées) ont gagné 1 niveau. SUR ENTREPUENTES : 2 niveaux + combles

Cette règle a été généreusement modifiée et la distance qui était prise en compte sur le POS a été augmentée de + 5 m sur toutes les zones en UA et UB (zones les plus denses du centre ville)

Ainsi avec la règle de « PROSPECT », la construction peut gagner 1 niveau supplémentaire.

Heureusement que la Direction Départementale de l’équipement (DDE) a « retoqué » un niveau supplémentaire accordé sur le P.L.U de 2005 et autorisant : « 1 niveau supplémentaire pourra être accordé pour raison architecturale ». La rectification exigée à juste titre par la D.D.E a fait l’objet de la 1ere modification du PLU voté en Mars 2007.

COMBLES

Pour les « Combles » et les « Sous-sols » toute hauteur supérieure à 1,80m est comptée comme 1 niveau.

LA REGLE A CHANGE

Les « Combles » dont le niveau d’égout de toiture se trouve à moins de 1m ne compte pas pour 1 niveau.

Ainsi avec la pente du toit, dès le 3^ème ou 4^ème mètre, le niveau total restant des combles se trouve habitable sans pour autant compter pour 1 niveau.

Ceci en zone UA et UB (les plus denses) sur « Entrepuentes ». Nous aurons ainsi R+5 = 6 niveaux + combles = 7 niveaux alors que nous n’avons voté que pour R+5 soit 6 niveaux.

GAIN : le projet qui au départ devait comporter 220 logements, puis 310 ensuite en comptera en définitive 386 avec seulement 20 logements sociaux

COS UA : pas de changement. Pas de limite de COS UB : COS à 0,6 UC : COS à 0,4

COS UA idem sur le PLU UB : Pas de limite de COS UC : COS à 0,6

PLACES DE PARKING

1 place par logement sur toutes zones

PLACES DE PARKING

1 place par logement sur toutes zones.

NOTA : il faut savoir que dans le projet initial du Plan Local d'Urbanisme était prévu 1,5 place de parking par logement. Sur le document final nous sommes revenus à 1 place sans que personne ne l’ait invoqué à aucun moment.

Résultat : les parkings manquants sont remplacés par les trottoirs de la ville.

LES ZONAGES

C’est le point crucial, et c’est là que le bât blesse. En effet la loi SRU a été conçue pour densifier les centres villes et non pas pour élargir les zones densifiées sur les pourtours des villes et a fortiori sur les hauteurs (Orio) ou les sites sensibles (Bd de la Baie de Txingudi).

Le fait d'avoir requalifiées sur les hauteurs d'Hendaye des zones, autrefois pavillonnaires en zones fortement urbanisées «UB», transformera des secteurs entiers entourés de constructions à 5 niveaux (4 niveaux + combles).

L’exemple le plus frappant est le camping de la rue Domingoenea où sur 10.600 m2, il a été déposé un permis de construire de

404 logements avec en plus un affouillement de 3 niveaux pour les parkings souterrains.

De même, toute la rue d’Orio et les alentours du chemin de l'Empereur près du carrefour d’Orio sont également prévus en « UB ».

Autre point sensible, le boulevard de la Baie de Txingudi, depuis l’ancien consulat jusqu’à l’ancien Hôtel Ondarraitz est soumis aux nouvelles conditions «UB»,

Le chiffrage en logements supplémentaires est actuellement impossible mais l’impact sera ravageur pour notre cadre de vie.

LES ZONES « II AU »

Les zones II AU sont des zones d’ubanisations futures à moyen et long terme.

Ces zones, Orio pour 8 ha et Legarralde pour 15 ha soit 23 ha au total sont déjà en danger. En effet, le propriétaire d’Orio a cédé à la ville 3 parcelles pour une surface totale de 11.000 m2 au prix de 23.000 €, vraiment un cadeau … mais avec la promesse de rendre urbanisables dans les meilleurs délais les zones II AU.

D’où l’urgence pour l’équipe sortante de lancer immédiatement une révision du PLU.

LES ZONES DE CAMPING NK

Zones dont certaines sont en « mutation » doivent faire l’objet de programmes globaux. Certaines seront en ZAC (Zone d’aménagement concerté) ou ZAD (Zone d’aménagement différé).

LES ZONES « A »

Zones Agricoles à surveiller de près car réserve foncière intéressante pour un avenir que l’on souhaite lointain.

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